Покупка комнаты в квартире

Подводные камни при покупке комнаты

Комнаты в коммуналках – довольно специфический товар на рынке недвижимости. С одной стороны, на них всегда есть спрос у арендаторов – в основном студентов, приезжих, молодых семей, разводящихся супругов. В то же время покупают комнаты не так часто, так что здесь, наоборот, предложение гораздо опережает спрос.

Поэтому, если у вас в планах – покупка комнаты, то вы в весьма выигрышной ситуации. Вам будет из чего выбирать, да и тратить много не придется – цены на комнаты в последние годы практически не растут. Однако в ходе поиска подходящих вариантов и во время оформления самой сделки вы можете столкнуться со многими нюансами, о которых желательно знать заранее.

Какие бывают комнаты?

Есть два варианта. Первый — комнаты в классических советских коммуналках или бывших общежитиях различных ведомств. То есть в квартирах, специально проектируемых в расчете на так называемое коммунальное заселение. Они располагаются в домах разного типа. Это могут быть старые здания дореволюционной постройки, богатые квартиры в которых с приходом советской власти «уплотнялись». Яркие примеры этого процесса можно найти в романах Булгакова – помните, как к профессору Преображенскому из «Собачьего сердца» приходила делегация с претензией о том, что тот «один в восьми комнатах проживает»? Много коммуналок строилось в брежневскую эпоху – с середины 1960-х годов. Можно найти коммунальные квартиры и в добротных кирпичных зданиях более поздней постройки.

Второй вариант – комнаты в обычных типовых квартирах, превратившихся в общежития. Довольно часто такое происходило в брежневскую эпоху. Тогда довольно часто семья, например, вместо двухкомнатной квартиры могла получить трехкомнатную, но с «подселением». Либо, чаще всего, новоявленные коммуналки образуются в ходе развода или разделения наследства – когда родственники не смогли договориться между собой и распродают недвижимость по частям.

В целом, покупка комнаты в «настоящей» коммуналке – более удачное решение по сравнению со вторым вариантом. Такие квартиры изначально приспособлены для проживания нескольких семей, так что в них будет более комфортно.

Типовая же квартира, продающаяся по частям, у риэлторов считается одним из самых проблемных видов жилья. Во-первых, трудно найти покупателей, которые согласятся делить квартиру с посторонними людьми. Во-вторых, при покупке комнаты в любой коммуналке есть нюанс – нужно обязательно брать письменное нотариально заверенное согласие на продажу комнаты от всех соседей по квартире (статья 42 Жилищного кодекса РФ). А точнее – их отказ от покупки комнаты (поскольку в соответствии с Жилищным кодексом соседи имеют приоритетное право на покупку). И с этим бывают довольно серьёзные проблемы. Поэтому в первую очередь нужно встретиться с остальными жильцами квартиры и выяснить их отношение к сделке.

Отдельно стоит упомянуть ситуацию, когда собственники остальных частей квартиры по факту там не проживают, или их местоположение вовсе неизвестно. В таких случаях используется уведомительный порядок запроса на согласие. То есть по адресам официальной прописки совладельцев высылаются письменные уведомления о намерении продать комнату (оформляются они заказным письмом с уведомлением о вручении). Ответа нужно ждать в течение месяца, а его отсутствие считается знаком согласия.

Комнаты с перепланировкой: плюсы и минусы

Покупая комнату в коммуналке, будьте готовы к тому, что практически во всех коммуналках имеют место незаконные перепланировки. Особенно часто они касаются переноса санузла или кухни. Обязательно проверьте техпаспорт квартиры и сравните его данные с реальным положением дел.

Некоторые виды перепланировок достаточно безобидны. Например, совмещение или, наоборот, разделение санузла. Или устройство спальных антресолей в комнатах с высокими потолками. Проблемы возникают при переносе «мокрых зон» — то есть установке душевых кабин, ванн, санузлов в неположенном месте. Если под ними располагаются жилые комнаты – это однозначно незаконная перепланировка, причем не имеющая никаких шансов на официальное оформление.

Само по себе наличие незаконной перепланировки в квартире не будет являться препятствием при покупке комнаты в ней (если только вы не пробуете взять ипотеку). Однако жить вы будете, как на пороховой бочке – если затопите соседей снизу, они имеют полное право обратиться в суд, причем выиграют его со 100% вероятностью.

Гораздо проще легализовать любые перепланировки, если квартира располагается на первом этаже, и соответственно, нет соседей снизу, которые могут предъявить претензии.

В целом, перепланировки делаются жильцами для создания более комфортных условий, и их можно рассматривать как модернизацию, улучшение квартиры. Но помните ,что перепланировка, особенно не оформленная официально, не может существенно влиять на стоимость квартиры. По крайне мере – не больше, чем просто качественный ремонт. Поэтому, если вам предлагают комнату по цене значительно выше, чем у аналогичных, объясняя это лишь наличием перепланировки – соглашаться на такую сделку не стоит.

Покупка комнаты в кредит

Получить ипотеку на покупку комнаты в коммуналке теоретически можно, но связано с множеством дополнительных сложностей. Помимо обычных требований к объекту залога и к самому заемщику, есть отдельные пункты, касающиеся только сделок с комнатами. В первую очередь это отказ от покупки комнаты другими жильцами квартиры.

Во-вторых, нужно убедиться, что в квартире не производилось незаконных перепланировок (а для коммуналок это очень частое явление). В ряде случаев такие перепланировки становятся поводов для однозначного отказа в ипотеке – например, это касается переноса санузла или обустройства ванной комнаты на месте кухни.

В-третьих – это проверка юридической чистоты квартиры. Процедура обязательная при покупке любого жилья, но в случае с комнатами она усложняется в разы. В типичной коммуналке жильцы меняются в несколько раз чаще ,чем в обычной квартире, при этом у каждого из них – своя история, касающаяся наследников, иждивенцев, несовершеннолетних, лиц, сохраняющих право на прописку и проживание, и так далее. В итоге история каждой комнаты может таить в себе множество сюрпризов.

Но самое главное – с точки зрения банка комната является довольно-таки неудобным предметом залога из-за своей невысокой ликвидности. Так что покупка комнаты в кредит возможна чаще всего с использованием обычных потребительских кредитов либо под залог другой недвижимости (так называемые нецелевые ипотечные кредиты).

Впрочем, есть исключение. Если вы выкупаете последнюю комнату и становитесь в результате хозяином всей квартиры — проблем с выдачей ипотеки не будет. В качестве залога банк будет рассматривать всю квартиру целиком.

Покупка комнаты через договор дарения

Как уже говорилось выше, наиболее удобные комнаты с точки зрения покупателя – это так называемые «отказные» — то есть те, в отношении которых остальные жильцы квартиры подписали отказ от покупки комнаты. Такие комнаты, как правило, процентов на 10 дороже аналогов, а в объявлениях об их продаже сразу фигурирует формулировка про отказ.

Однако довольно часто возникают ситуации, когда, например, родственники или бывшие супруги не достигли соглашения по продаже всей квартиры, и один из них хочет продать свою долю отдельно. При этом в ход идут «серые» схемы, которые позволяют обойти обязательное условие об отказе от покупки комнаты другими жильцами.

Самый простая схема – через договор дарения. С помощью этого договора оформляется переход прав собственности к новому владельцу, расчет же производится «в конверте», то есть неофициально.

С одной стороны — всё достаточно просто и эффективно, и соседям, которых таким образом «обошли», будет сложно оспорить такую сделку. Однако есть у этого пути и однозначные минусы. Во-первых, если даритель не находится с вами в близких родственных связях, то подарок облагает подоходным налогом 13%, а получение комнаты в дар не является основанием для налогового вычета. Во-вторых, если будет доказано, что имела место не безвозмездная сделка (то есть вас уличат в передаче денег), то в суде такую сделку вполне могут признать недействительной. В итоге можно остаться и без денег, и без комнаты.

Чтобы снизить подобные риски, применяют более сложную, двухступенчатую схему. Сначала оформляется дарение доли объекта. Таким образом, вы становитесь собственником части комнаты и получаете приоритетное право выкупа на остальную её часть. Затем вы пользуетесь этим правом и приобретаете объект полностью через стандартный договор купли-продажи.

Правда, и эта схема сопряжена с определенными рисками. Главные из них – это сложности во взаиморасчетах, а также вероятность того, что участники сделки после первого этапа попытаются уйти от предыдущих договоренностей, касающихся цены. Поэтому, чтобы избежать подобных хлопот, лучше работать через посредников – профессиональных риэлторов.

Покупка комнаты

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *