Договор ДДУ

Порядок регистрации

Покупатель не будет обманут, если узнает, как проверить договор ДДУ в Росреестре и механизм регистрации. Чтобы стать участником долевого строительства нужен письменный договор, его действительность подтверждает государственная регистрация. Право на такие действия имеет Росреестр, если строительство разрешено отделом архитектуры в конкретном районе и подтверждено кадастровой Федеральной службой.

Орган местного самоуправления выдает разрешительный документ на стройку сроком до 10 лет. Для легализации договора о долевом участии подготавливают документальный комплект, заявление на регистрацию подает как застройщик, так и все участники, в территориальный Росреестр по расположению дома. Проходят через регистрацию все заключенные с участниками строительства договора, только первый ДДУ отличается набором документов от последующих.

Когда застройщик проводит первое соглашение, он передает на регистрацию, кроме стандартного пакета, подтверждение о правомерности своей работы:

  • объект недвижимости в плане;
  • проектная декларация с разрешением на строительство;
  • подтверждение статуса земельного участка в собственности или аренде, на котором строится объект;
  • оформленная страховка на случай неисполнения обязательств застройщиком при передаче помещений по ДДУ;
  • отражение вознаграждений по договорам с поручительством;
  • обозначение квартир категории экономкласса.

Следующие ДДУ за первым соглашением в том же доме, происходят в аналогичном порядке, в Росреестре уже есть все подтверждающие правомерность строительства документы, застройщик передает страховку или договоренность о поручительстве с очередным дольщиком.

Договоры со страховками и поручительством действуют, если первый участник оформил документы до ноября 2017 года. Регистрация после этого периода сопровождается обязательными компенсационными отчислениями. Такое положение введено законодателями из-за больших по численности групп, обманутых дольщиков. Сейчас из фонда, который создает застройщик, участникам долевого строительства будут возвращены деньги в случае его банкротства.

Если обязательные взносы перестают поступать, регистрация ДДУ приостанавливается и аннулируются. Строителя проверяют по факту оплат, может или нет он работать с ДДУ. Когда выполняют очередное заключение договора и учитывают в Росреестре, ведомство не может требовать первичные документы, они подшиты к делу.

Что избавит от сомнений

Только правомерная регистрация ДДУ может принести уверенность дольщику, что заключенное соглашение проведено по юридическим правилам и принадлежит к действующему документу. Без учета в государственном ведомстве ДДУ, со всеми печатями и подписями фигурантов, не будет правомочным. Документ как действительный, нельзя предъявить суду, только регистрация может подтвердить законность сделки.

Оформленный государственным органом договор защищает имущественные права участника ДДУ, указывает на факты:

  • официально действующее лицо, имеет право строить многоквартирные дома;
  • переданные на регистрацию документы имеют разрешительные функции, так как прошли через скрупулёзную проверку;
  • строительство дома идет по согласованному и утвержденному проекту, земельный участок оформлен в правовом порядке;
  • строительная фирма не нарушает ФЗ № 214, где описаны положения долевого строительства и требования к участию в действиях с объектами недвижимости.

Зарегистрировать ДДУ можно только раз, что подтверждает отсутствие двойной продажи.

Собственником конкретной площади становится только один владелец, при условии:

  • законного строительства;
  • у собственника есть разрешение;
  • ДДУ зафиксирован в Росреестре.

В связи с частым обманом дольщиков, потерей их средств, законы ужесточают, разрабатывают правомерные схемы передачи денег, аферисты тоже работают в этой области, продумывают хитроумные планы отъема у граждан средств. Когда стороны подписывают ДДУ, там сказано, что одна сторона передает сразу конкретную сумму.

Застройщик берет на себя обязательства построить дом и передать квартиры участникам строительства. Все время пока будут строить здание, покупатель находится без средств и жилого помещения с единственной бумагой, подтверждающей сделку.

Необходимо иметь на руках ДДУ, обладающий правовой силой, чтобы у суда было основание принять его и рассматривать, как юридический факт.

Какими способами?

Легализация ДДУ означает, что договор официально признан, имеет законную силу и прошёл обязательную с 2014 г. процедуру регистрации государственным органом. Такой учет обязан провести продавец, покупатель контролирует порядок строительства и регистрацию. При создании конфликтной ситуации у сторон будет правовое основание на разрешение спора в суде.

Законность документа подтверждает:

  • первую страницу регистратор подписывает и ставит печать;
  • на последнем листе регистрационный номер фиксирует штамп ведомства.

Полную гарантию о юридически действующем договоре дает выписка ЕГРН Росреестра или МФЦ. Для получения бумаги, нужно прийти в учреждение, чтобы:

  • заполнить заявление по установленной форме;
  • оплатить госпошлину;
  • передать паспорт и ДДУ.

Выписка — это официальный документ, он свидетельствует о регистрации договора на долевое участие в строительстве. Для своего спокойствия нужно проверить все, учтенные соглашения на сайте в Росреестре. На сервисе удобные функции, с ними справятся даже пользователи без опыта.

Для этого нужно:

  • в поисковике набрать нужный вопрос;
  • установить курсор на электронных услугах;
  • найти справочную информацию о недвижимых объектах;
  • набрать цифры по номеру ДДУ;
  • отразить число, заключенного соглашения;
  • после запроса в графе «права и ограничения» будут показаны интересные сведения.

На портале была введена конкретная дата, в рамках этого периода сервис представит данные о заключенных договорах. При обнаружении в реестре нужного договора стрелка укажет на него, что означает благополучное оформление недвижимости на правовом уровне и передачу денег в правильном формате.

Даже если договора не окажется в списке, это еще ничего не значит. Никто не может исключить ошибки в оформлении, отсутствие какой-то бумаги, отчего приостановлена регистрация или информация загружена старая и требует обновления. Когда в последний раз происходила процедура, сервис зафиксировал, вносят очередные данные в течение 9 суток после подачи на учет документального пакета. Дольщику нужно дождаться обновленных данных, чтобы удостовериться в своем решении.

Договора нет – как быть?

Застройщик и дольщики при посещении регистрационного органа передают разрешительные документы. Комплект проверяют и выносят решения. Откажут в регистрации, если обнаружат:

  • переданы не в полном составе документы;
  • в бумагах допущены ошибки;
  • к оформлению приступил гражданин, не имеющий на это права.

Если на конкретную квартиру была проведена регистрация ДДУ, она не может быть продана другому участнику, на такое оформление и учет будет вынесен отказ. Запрещена регистрация одного объекта повторно на двух лиц. Заявителя в письменной форме уведомляют о причине отказа. Застройщикам и дольщикам разрешено опротестовать неправомерные действия в суде.

После рассмотрения в инстанции жалобы и удовлетворении требований, регистрацию проведут. Участникам ДДУ нужно настроиться на долгий правовой процесс. Когда фигуранту долевого участия не выдают выписку, онлайн-контроль показывает об отсутствии ДДУ в списках недвижимости, нужно повременить с перечислением средств на счета застройщика.

Только организация ответственная за строительство дома может ответить на вопрос, почему отложена или отменена регистрация.

При устранении причины приостановления оформления документов, возможно, все восстановят, исправят ошибки или доукомплектуют, недостающими бумагами. Если застройщик невнятно объясняет отказа, тогда серьезно задумываются о выборе правильного партнера. Сделка с покупкой квартиры требует расходов средств. Граждан привлекают договора в долевом строительстве с низкими ценами. Но не всегда сумма может отвечать за достоверность. Отсутствие соглашения в реестре может быть из-за небрежности исполнителя.

Потерю документа можно восстановить, но узаконить оформление необходимо по юридическим правилам. В документальном учете заинтересован покупатель, который отдает свои деньги, не получив в ответ купленный товар. Когда придет время сдачи объекта, ему предстоит доказывать свою причастность к предмету, если вдруг окажется, что на право владения претендуют несколько собственников.

Выписку без регистрации не дают, которая может понадобиться в следующих случаях:

  • во время оформления недвижимости в собственность;
  • при передаче своих прав другому участнику, после решения о продаже квартиры;
  • при рассмотрении спора с недвижимостью в суде.

Претенденту на ДДУ известен печальный опыт многих дольщиков, но их советы не помешают:

  1. Нужно отказаться от предварительных договоров, в которых требуют передачу денег без регистрации. Эта бумага, у которой нет юридической силы, она не может защитить в суде.
  2. После заключения ДДУ, проверяют его легализацию. Такая процедура становится особенно важной при уступке прав требования. Если не было регистрации, лучше вовремя отказаться от покупки.
  3. Выписка ЕГРН достоверна короткий период, перед сделкой её обновляют.
  4. На правовом уровне у выписки нет ограничений в сроке действия, но существуют негласные правила у государственных органов, которые не принимают бумаги с датой больше месяца.
  5. Документ, на котором стоит синяя печать регистрирующего органа, выдают после оплаты, но он не вызывает сомнение ни в одном ведомстве.

Долевое строительство временем доказало опасность участия в нем, известна лояльность законов к нарушителям утвержденных норм. Порой сами дольщики становятся потерпевшими в неравной схватке и защитниками своих прав и свобод.

Заключив правомерный договор, действующий юридически, дольщик не должен расслабляться во время всего строительства, все работы контролировать на правах собственника.

Еще раз подробно, как проверить договор ДДУ в Росреестре

Проблема с жильем часто встречается, граждане для улучшения условий используют разные механизмы. Продажу квартир объявляют на стадии земельных работ, в период рытья котлована купить квартиру можно наполовину дешевле.

Поэтому, несмотря на ужасную статистику по количеству обманутых дольщиков, квартиры раскупают по-прежнему быстро. Юристы на своих сайтах постоянно рекомендуют тщательно проверять застройщиков прежде чем начать сотрудничество. Законодатель регулирует процесс федеральным законом в статье 6, прямыми указаниями о регистрации договоров с долевым участием.

Этот документ содержит много полезных сведений:

  • права и обязанности участников, подписавших договор;
  • передачу конкретного объекта девелопером дольщику;
  • оценку квартиры и способы передачи денег;
  • время окончания строительства;
  • период сдачи дома.

Стороны защищены действующим документом, а правомочные органы советуют проводить проверки и контролировать строительство заинтересованным в сделке лицам. По-прежнему в данной сфере работают как мошенники, так и недобросовестные застройщики.

Продажа квартир начинается с момента создания первого соглашения на участие в строительстве и постановки на государственный учет договорных обязательств.

Если госорган принял документальный пакет не выразил возражений относительно:

  • разрешительной документации;
  • проектной декларации;
  • страховки, других бумаг.

Это подтверждает правомерность действующего в строительстве застройщика, который продает свои объекты, где не участвуют аферисты, продающие пустыри и воздушные пространства. Законом разрешена перепродажа недвижимости в новостройке. К таким сделкам тоже относятся с осторожностью по разным причинам вовремя отказываются от них.

К примеру, продажа ДДУ без объявления своего измененного семейного положения. После развода супруги не теряют своих прав на квартиру. Если не было оформленного у нотариуса согласия, сделку признают недействительной. Начнется долгий процесс возврата денег. Чтобы не попадать в просак необходима проверка всех этапов при регистрации.

Проверку проводят 2 способами:

  • в офисе Росреестра, МФЦ;
  • на портале федеральной службы.

При получении бумажного носителя информации, требуют предоставления:

  • паспорта заявителя;
  • копии ДДУ;
  • заявления.

Бумажная версия регистрации стоит 750 руб., её выдают в течение недели.

Электронный вариант получают:

  • после заполнения анкеты;
  • отправления запроса;
  • поступления на электронный адрес кода и платежных реквизитов.

После оплаты и проверки сведений через 3 дня придет выписка в электронном формате. Стоит услуга в порядке 300 рублей. Проверяют состояние регистрации бесплатно на сайте Росреестра, но без предоставления выписки. Развитие технологий позволяет выполнить проверку документов в домашних условиях, если подключен интернет.

Можно сделать вывод: лучше потерять время на поиски фактов, чем денежный эквивалент при выборе недостойного застройщика. Прежде чем передавать деньги нужно вспомнить о нелицеприятных фактах, обманутых людях и проверить на достоверность ДДУ. Если в Росреестре подтвердят проведение регистрации без нарушений, квартиру покупают. При любом споре с застройщиком в суде разберутся.

Как проверить Застройщика и ДДУ смотрите в следующем видео:

Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству. Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней. Становясь участником долевого проекта, еще до заключения договора, необходимо в первую очередь проверить надежность вашего застройщика. А после уже заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре. Проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.

Почему необходима регистрация договора?

Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона этот договор не имеет никакой юридической силы, и в случае возникновения споров, предъявлять претензии будет некому, поскольку до регистрации ДДУ в государственном реестре он считается незаключенным. Подписи и печати на документе отнюдь не подтверждают совершение сделки, инвестор становится дольщиком только после регистрации договора.

Однако нередко застройщики требуют от покупателей оплату сразу после подписания договора, мотивируя это тем, что они отнесут в регистрирующий орган сразу несколько договоров. Якобы так проще их зарегистрировать. Для застройщика действительно так проще, а для дольщика это может обернуться в будущем большими проблемами.

Незарегистрированный договор не предъявишь в суде, труднее будет потребовать назад свои деньги. На основании незарегистрированного договора не предъявишь прав на жилье. Гражданин, подписавший такой договор, по сути, и дольщиком не является, и квартиру, за которую он отдал свои деньги, застройщик сможет пристроить другому покупателю. Поэтому ни в коем случае нельзя идти на уговоры строителей. Нельзя вносить деньги сразу после подписания договора, необходимо дождаться его регистрации и только после этого проводить все расчеты.

Гражданам нужно знать, что только зарегистрированный по всем правилам ДДУ предоставляет дольщику гарантию получения жилья, возврата своих денег и взыскания неустойки с застройщика.

Регистрация ДДУ в Росреестре означает, что:

  • договор, а также все документы застройщика прошли проверку;
  • с разрешительной, проектной и правоустанавливающей документацией на данный объект все в порядке;
  • застройщик действует в рамках 214 ФЗ.

Как выглядит зарегистрированный ДДУ? На обратной стороне договора должен находиться регистрационный штамп, а также подпись и печать регистратора. Кроме того, договору присваивается регистрационный номер.

Как узнать, зарегистрирован ли договор?

Застройщик, как правило, самостоятельно регистрирует договор долевого участия. Для этого у него есть отработанный механизм. Дольщик же может самостоятельно узнать, прошел ли регистрацию ДДУ. Получить сведения об этом можно несколькими способами:

  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
  • через онлайн сервис Росреестра.

Проверка ДДУ первым способом предусматривает личное обращение в регистрационный орган или любой многофункциональный центр Московской области. Для этого дольщику нужно написать заявление по типовой форме, оплатить пошлину (в 2107 году ее размер составляет 200 рублей) и принести с собой следующие документы:

  • удостоверение своей личности;
  • договор ДДУ (оригинал и копию);

Регистратор, получивший документы, выдает дольщику расписку. Через пять дней можно прийти за выпиской, которая содержит все сведения об объекте, необходимые дольщику. Из нее можно почерпнуть информацию о владельцах участка, на котором возводится дом, увидеть все ДДУ, заключенные застройщиком, получить сведения об имеющихся обременениях и т.д.

Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Зарегистрирован ДДУ в Росреестре или нет, можно посмотреть в онлайн режиме на сайте . Несколько простых шагов для получения нужной информации:

  1. Зайдя на площадку и прокрутив страницу в самую нижнюю часть, можно увидеть графу «Электронные услуги».
  2. Нажав на ссылку, пользователь попадает на другую страницу, где представлены все услуги, предоставляемые сервисом в электронном виде.
  3. Нас интересует третий раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», нажимаем на нее.
  4. В первую строку открывшейся таблицы нужно внести кадастровый номер объекта, который необходимо проверить. Его номер указан в ДДУ в разделе «Предмет договора».
  5. Далее нажимаем на кнопку «Сформировать запрос», а затем кликаем по самому объекту.
  6. В новом окне открывается вся информация по данному объекту. Нас интересует строка «Права и ограничения», нажимаем на нее.
  7. Открывается список всех зарегистрированных договоров. Если вы нашли номер своего ДДУ, значит все в порядке.

Если ДДУ не зарегистрирован, возможно, его просто еще не успели внести в список. Найдите строку «Дата обновления информации» и посмотрите, когда были обновлены данные. Сколько длится регистрация? Для оформления ДДУ с первым дольщиком закон отводит семь будних дней, если регистрация проводится через Росреестр, и девять будних дней – через многофункциональный центр. Оформление договоров с последующими дольщиками, как правило, не превышает пяти дней.

Что делать, если договор не зарегистрирован?

Если дольщик не смог получить выписку, и проведенная онлайн проверка договора долевого участия показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по данному недвижимому объекту, то нужно отложить оплату за квартиру, это в первую очередь. Затем следует обратиться к застройщику и выяснить у него причину, по которой договор не был должным образом оформлен. Если дело в документах, то проблема устранима.

Если же застройщик не сможет объяснить причину, то есть повод задуматься: стоит ли вообще продолжать отношения с этой строительной компанией. Не лучше ли найти более надежного застройщика?

Есть еще одна возможная причина, по которой договор не прошел регистрацию: договор может просто потеряться по дороге от застройщика в Росреестр или обратно. Данная ситуация происходит достаточно часто. Застройщик носит в регистрирующий орган не по одному договору, а сразу несколько, и не исключено, что один из них может быть им забыт на выдаче. Если ДДУ действительно потерялся, то его дубликат можно взять в Росреестре либо в МФЦ.

Участие в долевом строительстве не всегда безопасно. Поэтому дольщикам нужно проявлять бдительность на всех этапах строительства, и помнить, что только зарегистрированный договор дает им гарантии, закрепленные в законе. Если вам нужна консультация, поддержка и помощь в вопросах долевого участия в строительстве, мы — юристы по ДДУ, всегда вам готовы помочь. Координаты для связи с нами вы найдете в разделе «Контакты».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *